Правовые последствия договора аренды нежилого помещения, находящегося в залоге у третьего лица (банка) - Торговля - Каталог статей - WEB-CATALOG
Среда, 07.12.2016, 11:36
Приветствую Вас Гость | RSS
WEB-КАТАЛОГ
Меню сайта
Категории раздела
Мои статьи [2]
Государство [0]
Транспорт [6]
Деньги [16]
Вокруг света [2]
Домашний очаг [6]
Образ жизни [8]
Работа [0]
Технологии [1]
Развлечения [1]
Отдых [3]
Искусство [4]
Образование [0]
Предсказания [2]
Непознаное [2]
Торговля [5]
Собственный опыт [0]
Разное [1]
Автобиографии [14]
Мошенничество [5]
Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Форма входа
Поиск
Друзья сайта
  • Официальный блог
  • Сообщество uCoz
  • FAQ по системе
  • Инструкции для uCoz
  • Рейтинг@Mail.ru
    Главная » Статьи » Торговля

    Правовые последствия договора аренды нежилого помещения, находящегося в залоге у третьего лица (банка)

    Залог – один из основных способов обеспечения исполнения обязательств. В силу залога кредитор (залогодержатель) по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

    Согласно ст. 613 ГК РФ, при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

    Заключая договор аренды на имущество, находящееся в залоге (ипотеке), арендатор должен осознавать риски, связанные с такой сделкой.

    Во-первых, при нарушении обязательств со стороны арендодателя перед залогодержателем, последний вправе наложить взыскание на предмет залога; что повлечет за собой смену собственника недвижимого имущества, и перемену лиц в обязательстве (арендодателем по договору аренды будет выступать новое лицо). При этом согласно ст. 382 ГК РФ, согласия на такие изменения от арендатора не требуется.

    По общему правилу (ст. 384 ГК РФ) право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. То есть, при смене арендодателя, договор аренды будет продолжать действовать на прежних условиях (срок, размер арендной платы). То же самое правило установлено ст. 617 ГК, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

    Исключением будут являться условия, прописанные в договоре о залоге или в договоре аренды. В связи с чем, арендатору нужно серьезно отнестись к согласованию условий договора аренды и обязательно затребовать для ознакомления договор о залоге на недвижимое имущество у арендодателя. Идеальным вариантом будет включение копии договора о залоге в качестве приложения к договору аренды.

    Еще одним важным исключением является норма п. 2 ст. 40 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге имущества)»: «В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов..». В связи с чем, непременным условием, способствующим уменьшению рисков финансовых потерь арендатора, является получение согласия от залогодержателя на заключение договора аренды.

    Примерами такого согласия могут быть:
    - резолюция на каждой странице договора аренды - «Согласны», руководителя залогодержателя;
    - письмо залогодержателя, свидетельствующее о его согласии на передачу имущества во временное владение и пользование конкретному лицу на определенный срок;
    - приложение к договору аренды, в виде гарантий залогодержателя в случае наложения взыскания на недвижимое имущество сохранить договорные отношения по аренде.

    Во-вторых, всегда существует риск перевода должником своего долга на другое лицо (естественно с согласия залогодержателя). То есть в правоотношения может вступить новый участник (помимо банка) или даже несколько. А у него (них) могут быть иные взгляды на арендатора. Что чревато судебными исками, пусть даже необоснованными (см. ст. 384 ГК РФ) об истребовании имущества из чужого незаконного владения и выселении. То же самое нужно учесть, при уступке права требования (продажа закладной) банком другим банкам. Что в нынешних экономических условиях, происходит очень часто.

    В третьих, нужно обратить внимание на отсутствие в договоре о залоге ограничений по передаче заложенного имущества во временное владение и пользование иным лицам. Если такое условие присутствует в договоре о залоге, то договор аренды признается ничтожным.

    Еще одним немаловажным моментом является условие о страховании заложенного имущества, как правило, отраженное в договоре об ипотеке. Арендатору лучше поинтересоваться, какие страховые случаи подлежат возмещению страховой компанией, и кто будет являться выгодоприобретателем. В договоре аренды желательно прописать условия возмещения убытков в связи с наступлением страховых случаев. Если выгодоприобретателем является банк, можно попросить у него гарантийное письмо о возмещении убытков из суммы страхового возмещения. Лучше заранее определить что именно будет являться убытками на такой случай и какая сумма подлежит возмещению.

    Особое внимание перед заключением договора аренды нежилого помещения следует уделить правовому положению самого предмета договора. Необходимо выяснить, не наложен ли на имущество арест. Так как с момента его наложения, всякое распоряжение собственника по поводу данного имущества следует признать незаконным. Суть ареста в том и состоит, что собственник на его время отстраняется от распоряжения вещью. Заключенный в этот период договор аренды будет недействителен в силу ст. 168 ГК РФ, следовательно, ни о каких правах арендатора имущества не будет и речи. Арест недвижимого имущества подлежит государственной регистрации на основании постановления суда или судебного пристава-исполнителя. Запросив сведения из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии России (Управлении соответствующего региона) арендатор будет более осведомлен о предмете будущей сделки, и риск заключить оспоримую сделку будет сведен к минимуму.

    Для проведения экспертизы конкретной сделки (договора аренды) рекомендуем изучить следующий пакет документов:
    1. Устав юр.лица (арендодателя) с изменениями.
    2. Выписку из ЕГРЮЛ на арендодателя (текущей датой).
    3. Протокол о назначении исполнительного органа арендодателя.
    4. Свидетельство о гос.регистрации юр.лица.
    5. Свидетельство о постановке на учет в ИФНС.
    6. Свидетельство о праве собственности на Объект (недвижимое имущество).
    7. Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект аренды.
    8. Договор купли-продажи Объекта (иной документ), подтверждающий переход права собственности на Объект к арендодателю, с приложением акта приема-передачи Объекта.
    9. Технический паспорт Объекта (включая экспликацию и поэтажный план Объекта).
    10. Протокол об одобрении крупной сделки.
    11. Паспорт лица, чья подпись стоит в договоре.
    12. Документы, подтверждающие наличие обременений на Объект (залог).
    13. Правоустанавливающие документы на землю (договор аренды земли с приложением схемы участка, дополнительные соглашения к нему, документы, подтверждающие оплату аренды; свидетельство о праве собственности на землю, ином праве на землю).
    14. Заключение о рыночной оценке Объекта, составленное независимым оценщиком.
    15. Справку о балансовой стоимости Объекта.

    При соблюдении вышеуказанных рекомендаций, возможно заключение договора аренды нежилого помещения, находящегося в залоге у третьего лица.


    Категория: Торговля | Добавил: dovgalev (25.12.2009) | Автор: анна романовна
    Просмотров: 7018 | Комментарии: 6 | Теги: договор, аренда | Рейтинг: 5.0/1
    Всего комментариев: 5
    5  
    [color=color_url - Hi all


    [color=color_url - Very much Share you as I dream by walking in Brussels, I was told that many http://www.intimgirls.be - escort girls there very good and there are many Women offering http://www.intimgirls.be - escort girls bruxelles,found Internet site http://www.intimgirls.be/devochki/statya-2 - escort belgium much Young and sexy girls and the cost of 1 hour less than in Canada,http://www.intimgirls.be/devochki/statya-3 - escort antwerpen promise 100% on elite sex service,Tell,who was Brussels and enjoyed the services of Brussels girls, or on site one, but in life offer more? http://www.intimgirls.be/devochki/statya-1 - escort mature advertised in many narrowly can it is worth it...


    [color=color_url - С уважением ваш друг Мария

    4  
    [color=color_url - Hello dear gentlemen

    [color=color_url - Стефания - who knows where to go http://www.callvipgirls.com - escort brussel[color=color_url - , I was told that a lot of http://www.callvipgirls.com - escort girl brussels [color=color_url - is a very qualitative and there are many http://www.callvipgirls.com - escorts bruxelles [color=color_url - who offer sex, found on the internet dating site and raised the http://www.callvipgirls.com - massage bruxelles[color=color_url - , the value of 1 hour less than in America or Canada and http://www.callvipgirls.com - relaxation bruxelles [color=color_url - guarantee elite sexual services, advise, who was in Belgium and enjoyed the services of prostitutes, or at one site, and in the life of another offer?

    [color=color_url - С уважением ваш друг Алана

    3  
    [color=color_url - Приветствую всех


    [color=color_url - Я приветствую создавшейся в общественности эротическую раскованность. люди, на длительности всего собственного жизни, придерживались табу, какие они же себе и назначили. Занимаешься ядохимикатами – чернокнижник. приходиться по сердцу урания – инакомыслящий. изложил прикол - в лагеря. Может сейчас пришло время проговорить "нет" и заблуждениям, связанным с близкой жизнедеятельностью общества. охота разнообразить сексуальную жизнь – для этой цели имеются http://www.mashki.org/girl/30.html - Проститутки Москвы Саша Метро: Киевская. Хочешь на что-то поострее - транссексуалы Москвы подсоблять. человечество не должно такое осуждать. Проститутки Москвы в свой черед обладают право делать деятельностью, которуюони избрали. имеем ли мы лишать их такого права!?


    [color=color_url - С уважением ваш друг Lily

    2  
    [color=color_url - Добрый день


    [color=color_url - Подскажите, чего могут http://www.mashki.org/girls/2/1 - элитные девочки делать паче, нежели обыкновенные потаскухи? чисто мне, в частности, просто противно на них даже смотреть, в особенности по происшествии того, как я замыслил забронировать интим услуги. Просто получилось, что я правильно выдал свои желание, что рассчитываю девушку, а ко мне заслали сего, невразумительного породы бабу-мужчину… ага, я не препираюсь, миляга оказалась симпотная, титьки привлекательная, но гляди хозяйство сей, прямо-таки полностью сламал. отчего http://www.mashki.org - девочки москвы при снимании красотки я очень бдительный. Хотя проститутки Москвы в дальнейшем сего события стали для меня всегда нечестными. Вот после сего знать не знаю даже каким образом существовать.


    [color=color_url - С уважением ваш друг Роксана

    1  
    [color=color_url - Здравствуйте дорогие господа


    [color=color_url - Москва – большой городище, соответственно уровень бытия вслед за тем довольно высок. будто магнитом столица к себе привлекает жителей остальных местностей и уроженцев из СНГ. молодняк приезжают, рассчитывают, сделаться знаменитыми, либо хотя бы отлично сшибить, однако неоднократно укатывают, потерпев неудачу необходимого. Некоторые же не останавливаются, нетребовательными. А « недостаточное» бывает различным. в частности, http://www.mashki.org - трансы. изо всех 90% проституток – нездешние девушки. во всех отношениях, http://www.mashki.org - интим которые предлагают проститутки Москвы – преимущественно многих девиц, пытавших надежду захватить центровые подиумы. http://www.mashki.org - трансы также отрекомендованы беспредельным спектром.трансы и транссексуалы Москвы к услугам любителей.


    [color=color_url - С уважением ваш друг Натан

    Имя *:
    Email *:
    Код *:
    Copyright MyCorp © 2016Бесплатный хостинг uCoz